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不动产登记资料的证据效力

  不动产登记资料由不动产权属证书、权利证明、不动产登记簿以及附属于不动产登记簿的权属来源文件和其他具有支持登记意义的文件材料构成。正确认知不动产登记资料的证据属性与证据效力,对不动产登记行为和人民法院的司法审查行为具有重要的价值。
 
  一、不动产登记资料属于具有法定证明效力的书证
 
  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。其记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因此,不动产登记资料具有显著的“证据”属性,其既是不动产权利人及利害关系人维护自身合法权益的重要依据,也是人民法院在司法裁判活动中确认相关法律事实的主要根据,属于我国民事诉讼法规定的具有法定证明效力的书证范畴。
 
  司法实践中,能够被确认具有证据效力的不动产登记资料包括十七类情形:
 
  第一类是基于民事法律行为或客观事件,能够证明不动产的权属来源、分析或流转状态等情形而形成的法律文件。诸如,针对不动产物权的设立、变更、转让等民事法律行为而申请登记的文件;或者,基于对不动产标的物灭失、权利主体死亡等民法中的“事件”而依照法律规定所产生的登记资料。例如,因继承、受遗赠取得不动产,当事人申请登记的应当提交死亡证明材料、遗嘱文件或者全部法定继承人关于不动产分配的协议,以及与被继承人之间存在亲属关系的证明文件或相关公证法律文书等材料。
 
  第二类是界别不动产界址、面积等可以确认不动产权属完整性的法律文件或资料。
 
  根据原国土资源部发布的不动产登记暂行条例《实施细则》的规定,在不动产登记簿中应当对不动产的界址及表征其权属完整性的相关信息进行登记,并确立了以“不动产单元”为基准的登记规则。因此,凡是能够界别不动产单元的资料均具有相应的证据效力。
 
  在“不动产单元”的登记体系下,又根据是否在地上存续房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物而分为两类情形:一是以土地、海域权属界线封闭的空间作为确认具有独立权利属性的“不动产单元”;二是有地上建筑物且独立成幢、权属界线封闭的空间,以及可区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间均为可独立登记的“不动产单元”。为此而形成的权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等现场勘验和地理定位的资料均属于具有证据效力的文件。
 
  第三类是在登记程序中,登记申请人所提供的具有保证性、承诺性或自认性的书面文件。包括申请人填写的登记申请书、身份证明文件、对权利真实性和材料真实性含有保证性承诺的文件,以及对自身不动产权利构成“自认”限制的书面文件等资料。
 
  第四类是登记机关就有关登记事项经询问申请人后所形成的笔录性文件,或者进行实地查看、勘验后所形成的书证资料。
 
  不动产登记机构在登记前进行实地查看的,应重点查看:一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,查看房屋坐落及其建造完成等情况;二是在建建筑物抵押权登记中查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;三是因不动产灭失导致的注销登记,查看不动产灭失等情况;四是查看房屋已经竣工的材料;五是查看房地产调查或者测绘报告。因此,经实地询问形成的笔录资料亦属于具有证据效力的不动产档案资料。
 
  第五类是登记机构依职权实施的登记资料。包括依职权实施的更正登记或依职权实施的注销登记所形成的资料。登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误的,应当主动通知当事人在30个工作日内办理更正登记;逾期不办理的,不动产登记机构应当在公告15个工作日后,依法予以更正。
 
  第六类是有关人民政府或自然资源主管部门(原国土资源部门)、不动产登记机构所发布的涉及不动产登记事项的公告文件。
 
  对于应当公告的登记事项,在公告期满无异议或者异议不成立的,属于应当记载于不动产登记簿的法定事项,包括拟予登记的不动产权利人的姓名或者名称;不动产坐落、面积、用途、权利类型等。实务中,涉及登记公告的特殊情形是:因不动产权利灭失,登记机构需要收回不动产权属证书或者登记证明而又确实无法收回的,有权在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
 
  第七类是基于行政许可、行政审批、行政特许、行政备案、自然资源出让及其他具有授益性行政行为属性的不动产权属来源资料。
 
  此类登记文件包括:一是有批准权的人民政府或者主管部门作出的批准文件,如国有建设用地划拨决定书;二是涉及自然资源及国有建设用地使用权的出让合同、补充协议、租赁合同;三是涉及对国有建设用地使用权作价出资和授权经营的批准文件;四是涉及各类规划文件;五是关涉自然资源行政许可、特许或备案等方面的文件资料。
 
  需注意的是,目前我国的不动产登记制度中并不包括对矿业物权的登记。因此,有关采矿许可登记、勘查许可登记等应当适用专门的矿业权登记制度,而不适用不动产登记制度体系。
 
  第八类是完税及缴费凭证资料。此类书证包括土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证
 
  第九类是根据对“共有”物权的处分而形成的法律文件。按照物权法共有制度和不动产登记规则,凡是处分共有的不动产而申请登记的,应当经占共有权份额三分之二以上的按份共有人,或者全体共同共有人共同同意方可申请登记。为此,所形成的处分共有权的文件等均属于具有证据效力的登记资料。
 
  同时,由于共有制度中包含对其他共有人优先购买权的保护问题。因此,在上述不动产登记文件中应当包括载有其他共有人放弃优先购买权意思表示的文件。
 
  第十类是基于《民法总则》【含旧法《民法通则》】中的监护权制度所形成的具有法定代理意义的法律文件。无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,由其监护人代为申请的文件。应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证文件。监护关系材料还包括人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他符合民法总则监护制度立法精神的相关材料。
 
  第十一类是基于民事代理制度产生的登记资料。根据合同法代理制度和不动产登记制度,权利人可以委托他人代为申请不动产登记,登记行为法律后果由委托人承受。由被代理人签字、盖章的授权委托书或公证法律文书登记均具有证据效力。同时,境外申请人委托他人办理处分不动产登记的,其授权委托书应当在中华人民共和国住在地使领馆办理认证程序或者取得合法的境外公证文书。

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