城市工业用地上住宅房屋买卖合同效力分析与实务应对
——以J市R区某原职工宿舍房屋买卖合同纠纷案为例
2019/1/22 13:42:31 点击率[228] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】合同法
    【出处】本网首发
    【写作时间】2019年
    【中文关键字】工业用地;住宅房屋;合同效力;合同无效;合同撤销;合同解除
    【全文】

      一、案情简介
     
      甲(买方)通过中介公司丙购买了乙(卖方)位于J市R区的住宅房屋一套,该房屋为某原集体企业职工宿舍,现有合法的房产证和土地使用权证书并可以办理过户手续。为达成上述交易,甲乙丙三方签订房屋买卖协议一份,约定由乙方向丙方缴纳中介费、向甲方缴纳押金,待购房款完全支付后由乙方配合甲方进行房屋过户,且该房屋价格与周边商品房平均价格基本相同。甲方在履行上述合同义务并支付全部购房款后,在办理房屋过户登记和实际居住前,通过不动产权籍确认书发现该房屋使用的土地为工业用地而非居住用地,其使用年限为50年。事实上,在合同磋商与订立阶段,乙丙均未通过任何方式告知上述事实,并在某中介网站上标明该房屋土地使用年限为70年,三方签订的合同中也没有约定该房屋的土地使用权性质与用途以及合同解除事由。同时,该房屋所附着的土地并未缴纳出让金转为居住建设用地,但上述信息并没有在乙方提供的土地使用权证书中体现。现甲方欲退房退款,其应当如何主张?
     
      二、理论分析及其不同观点
     
      基于本案的关键事实与民商法基本理论,对本案中房屋买卖合同效力的判定存在三种不同的观点。
     
      (一)认为涉案合同无效,应当互相返还已经取得财产
     
      首先,《合同法》第52条规定“有下列情形之一的,合同无效……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”,同时根据《合同法司法解释(二)》第14条之规定,只有违反法律、行政法规中效力强制性规定,才可以判定合同无效。根据《物权法》第140条、《城市房地产管理法》第44条、《土地管理法实施条例》第6条等相关规定,土地使用权人必须依照法定程序缴纳出让金并向相关行政机关提出申请、经批准后方可改变土地用途并办理变更登记。
     
      同时,从社会效果与法律效果统一的角度来看,房地产开发商必须缴纳出让金取得土地使用权才能取得商品房预售许可,其开发的房产才能正常办理房产证。如果允许工业用地上所建住宅房屋正常进入商品房市场流通且享有与正常商品房一样的权利义务,可能会扰乱房地产开发与交易市场的秩序,对于此种行为应予以否定的法律评价。
     
      (二)认为涉案合同属于可撤销合同,甲方享有撤销权
     
      根据《物权法》的基本原则与法理,不动产登记具有公示公信效力,涉案房屋在形式上享有合法的不动产权证书,其交易行为原则上应予以肯定的法律评价。至于该房屋的不动产权证书取得程序是否合法,则属于当地政府和相关部门行政行为的范畴,民事司法不应“越俎代庖”予以否定评价。
     
      但是,考虑到乙丙双方采用了“虚构事实、隐瞒真相”的手段导致甲方误以为该房屋的土地使用权性质为居住用地、使用年限为70年,作出了错误的意思表示,符合《民法总则》148条和《合同法》第54条的规定的“可撤销民事法律行为”和“可撤销合同”的构成要件,因而甲方可以主张撤销合同并要求乙丙赔偿其损失。
     
      (三)认为涉案合同合法有效,甲方只能请求解除合同
     
      现实中,甲以确认合同无效为由提起诉讼,J市R区法院在本案一审判决书中认定该合同意思表示真实、合法有效并驳回了甲的诉讼请求。如果上述判决成立,甲方若要退房,则只能主张合同解除。根据原告即甲方提供的房产证、土地使用权证、不动产权籍确认书、房屋买卖合同以及购房款支付证明等证据,法院认为甲充分了解该房屋及其土地使用权性质,且该房屋的不动产权证书符合《房地产管理法》相关规定,其交易行为(合同行为)应被认定为合法有效。
     
      三、基于司法实务的判断与诉讼策略选择
     
      与纯粹的理论分析不同,司法实务必须结合相关证据、事实,并综合考虑与案件相关各种社会经济因素,本文对于上述三类观点及其应对策略分析如下。
     
      (一)主张合同无效的现实难度较大
     
      主张合同无效虽然存在一定理论层面的支持,但其实际难度较大,其主要原因包括:首先,如前文所述,本案中涉案房屋拥有合法的不动产登记证书。否定该不动产登记证书的合法性不仅需要充分的证据,而且还需要另行起诉或通过行政手段解决,这对于当事人来说显然很难具有现实可操作性。其次,不仅局限于本类案件,出于维护市场经济交易秩序和交易各方利益的考虑,司法实践中法院判定合同无效的裁判规则本身就比较严格,这一点在最高人民法院以及各地区高级人民法院的审判会议纪要传达的精神中均有不同程度的体现。最后,涉案房屋“未经合法程序改变土地实际用途但却取得不动产证书”的矛盾现象并不少见,其反应出的是我国广大地区普遍存在的“职工宿舍商品房化”所产生的“后遗症”。近年来,很多公有制企业破产或被并购,当地政府为了解决职工福利和安置问题,批准允许其在不缴纳出让金(或默许企业迟延缴纳出让金)的情况下,在原有的工业用地上建造住宅房屋,并为其办理不动产证书、允许其上市交易。考虑到地方司法与政策协调性,在涉案房屋可以办理不动产登记证书并过户的情况下,法院一般很难否定相关交易行为的合法有效。
     
      (二)撤销合同与解除合同的选择策略
     
      在主张确认合同无效难以实现的情况下,甲若要实现其退房退款的维权目的,则只能选择撤销合同或解除合同。尽管合同撤销权和解除权在诉讼时效、适用条件等方面存在差异,但根据《合同法》第58条和第97条的规定,撤销合同和解除合同都不影响甲请求返还购房款并要求乙丙赔偿其损失,基本都能满足甲的诉讼目的。基于对法律适用、举证责任等方面的考虑,本文认为甲方应当主张撤销合同,法院也应当支持其行使撤销权。
     
      一方面,甲可以基于民事欺诈或重大误解主张合同撤销权。本案中,乙丙提供的房屋不动产证书中并未载明土地用途及其年限,其涉案房屋的出售价格也与周边正常商品房基本相同。基于一般人理性和法律常识水平,完全可以推定甲并不了解所购买房屋土地使用权的真实情况。同时,乙丙采取了隐瞒真相(合同中未载明、签订合同时未提供不动产权籍确认书)甚至虚构事实(在中介网站上谎称该房屋土地使用权年限为70年)等方式误导甲作出了不真实的意思表示,已经构成民事欺诈行为。退一步讲,即便乙丙不存欺诈行为,甲基于善意和一般人理性对该房屋土地使用权的错误认识也应认定为重大误解。可见,无论是欺诈还是重大误解,本合同均缺乏真实的合意作为基础,属于可撤销合同的范畴。
     
      另一方面,甲主张撤销合同可以减轻其举证负担。由于涉案合同没有明确约定合同解除事由,且本案纠纷发生的原因是已经付完购房款的甲请求返还购房款而非乙丙拒绝履行对应义务,故甲只能依据《合同法》第94条第(五)项规定的“合同目的不能实现”主张其权利。而如何证明因为乙丙的行为导致“合同目的不能实现”则难度较大,毕竟以现有情况来看,该房屋土地使用权瑕疵并不影响其办理过户登记和正常居住使用。如果甲主张撤销合同,考虑到涉案合同是乙丙提供的格式合同,根据《合同法》和《合同法司法解释(二)》关于格式合同与格式条款的相关规定,乙丙需要举证证明其如实告知了甲房屋土地使用权真实情况,这就可以有效的降低甲方的举证负担。
     
      四、余论
     
      近年来,房地产市场的火爆衍生出诸多经济、社会和法律问题,其中不乏单纯依靠司法机关难以应对的疑难问题。允许职工宿舍办理不动产登记并上市交易的行为本是地方政府政策的善意之举,但这种行为应符合法律程序的规定,否则其“后遗症”则可能损害部分购房者的利益(如本文中涉案房屋因为其土地使用权瑕疵就会影响其在银行办理抵押贷款和未来的拆迁补偿等)。司法机关出于维护社会安定与市场交易秩序的考虑判定合同有效的做法不无道理,但针对不同情境下的个案还需要进行更为细致的分析并作出妥当的判断,不宜“一刀切”认定所有合同均为“合法有效、意思表示真实”。此外,购房者在购买房屋前,也应当主动积极寻求律师等专业人士的帮助,慎重进行调查和交易,在发生纠纷后选择妥当的诉讼策略加以应对。
     
      五、致谢
     
      在本文写作与案例分析过程中,聊城市东昌府区人民法院赵耀彤法官、济南市中级人民法院曹磊法官、青岛市市南区人民法院孙瑛法官、山东世帆律师事务所主任赵武律师与王宏华律师、山东思雅律师事务所主任杨忠华律师、山东齐鲁(济宁)律师事务所主任刘建新律师、烟台欣和企业食品有限公司陈颖颖法务专员等人均提供了不同观点与宝贵意见,特此致谢,但文责自负。

    【作者简介】

    孙跃,山东大学(威海)法学院法学博士研究生;刘玉琦,山东齐鲁(济宁)律师事务所专职律师。


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