小产权房买卖的法律风险分析与规避(附合同模板)
2018/11/14 8:45:11 点击率[313] 评论[0]
【法宝引证码】
    【学科类别】民商法学
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】小产权房;法律风险;合同设计
    【全文】

      小产权房在我国一直是一个热度不减、纠纷不止的棘手问题。伴随着近几年农村拆迁与城市棚改的大力推进,农村和郊区的小产权房数量不断增加,小产权房周边的环境条件、基础设施不断完善;随着城市房价的不断攀升,购买正规产权的房产对很多居民来说成为一种奢望,因此购买小产权房成为不少居民的选择。

      小产权房从土地性质上来说分为两种:一种是在农村集体土地即宅基地上建设的房屋和住宅楼,另一种是在集体企业用地或者占用其他用地建设的房屋和住宅楼。

      众所周知,购买小产权房存在一定的风险,买方的权利无法得到保障,这也是很多买方担心的问题,这些风险主要来源于以下几点:

      1、由于小产权房没有不动产权属证书的登记备案,买方可能无法得知买方是否为真正的房屋所有权人(该处为了理解方便姑且暂称为小产权房的“房屋所有权”),也就无法判定卖方是否是处分了他人的财产,或许某一天会被真正的产权人“扫地出门”;

      2、小产权房可能存在抵押、一房二卖的风险。尽管我国《物权法》禁止宅基地等集体所有的土地使用权抵押,小产权房也无法办理不动产抵押登记,但是也正由于没有备案可查,买方也无从得知房屋的现在的“他物权”情况,没有产权登记作为保障,买方也无法确保购房后该房屋是否会被卖方另行处分。一旦小产权房被卖方处分,无论法院是否会执行、如何认定房屋权属,买方的对房产的使用权益或多或少会受到影响;

      3、小产权房的买卖不能进行过户登记,买卖合同无法进行公证,法院对小产权房的买卖合同一般也会认定为无效,目前没有一种合法有效的方式确定买方对房屋的权属。特别是小产权房存在拆迁的可能时,其风险可能更大:首先是发放拆迁安置费、拆迁补偿款时会直接交给房屋最初的房主即卖方,卖方是否会把这笔数额不小的款项全额交付给买方;将来的安置房建成时,房屋所有权人仍为原房主,原房主是否会无条件的协助买方办理不动产权证书或者过户也是未知数。由于没有法律的规定,这些行为全凭卖方的意愿和个人诚信,主观的不可控因素过多,也就增加了购买的风险。

      如果上述问题没有有效的措施防范和解决,购买小产权房无异于一场赌博。

      在小产权房交易中,买方作为给付金钱而又无法取得产权的一方,相对于卖方处于弱势地位,因此在此我们只讨论如何能更好得保障买方的权益。

      对于在农村集体土地即宅基地上建设的房屋和住宅楼,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不得向本村集体以外的第三人转让。因此除非当地宅基地转让的政策和指导意见另有规定,将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同一般会被认定为无效,合同无效后,双方各自返还,并综合考虑当事人过错等因素予以确定返还数额。因此,建议城镇居民和村集体的成员谨慎购买其他村集体土地上的小产权房。

      如果买方购买的房屋是本村集体的,则该买卖合同是有效的,此时买方只需注意以下几点:(1)查看村集体的宅基地登记簿或最初与村集体签订的买卖合同,核实房屋的登记人或原始买卖合同的购买方与出卖方是否一致;(2)在合同中尽可能大红鹰dhy5566得约定买方的权利和卖方的义务,包括违约责任,约定水电、燃气的过户,保障买方权益、排除卖方的一切权益;(3)尽可能得让村民委员会作为第三方签署合同,或者出具加盖村委公章的证明,证明认可该房屋的交易行为。

      在集体企业用地或者占用其他用地建设的房屋和住宅楼,首先,买方应当确认土地的使用性质以及房屋已经取得建设用地规划许可和建设工程规划许可,不是违章建筑。在司法实践中,如果被认定为违章建筑,拆迁时也会有补偿:拆迁人一般会对违章建筑材料、土地使用收益损失及拆迁补助费等进行补偿,只不过补偿比例相对于正规建筑较低,这对于买方来说也是需要考虑的风险;其次,由于这种集体企业用地上的小产权房的集体企业一般已经破产不存续了,如果买方非为该集体企业职工是否可以购买该房屋不得而知,买卖双方的合同也无法取得集体企业的背书,因而风险更大,在购买中需要更加谨慎。

      另外一点建议是在购买小产权房时,最好是能够取得出卖方继承人的同意,要求继承人在房屋买卖合同中作为出卖方一方签字捺手印,同时在合同中也要约定继承人协助办理房产证、协助返还拆迁补偿款等的义务。

      附《房屋买卖合同》模板一份,以供参考使用。

      房屋买卖合同

      甲方(出卖方):            身份证号码:

      身份证号码:

      联系电话:

      地址:

      (出卖方继承人):

      乙方(购买方):            身份证号码:

      联系电话:            地址:

      见证人:

      鉴于:

      甲方    与            于     年    月  日签订了《           建房协议》。甲、乙双方本着“平等、自愿、诚实信用”的原则,经甲、乙双方友好协商,根据中华人民共和国相关法律法规,就房屋买卖事宜达成以下协议,以资共同遵守。

      第一条 房屋基本情况

      1、甲方及甲方继承人自愿将以下房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下:

      该房屋座落于          ,住宅楼建筑面积约为    平方米,储藏室建筑面积约为       平方米。

      2、该房屋的水费、电费、燃气费已支付至      年    月    日,在此之后的费用由乙方另行支付,甲方不再承担任何责任。

      3、附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、楼顶、装修、卫生间等其他设施、设备,将随该房屋一并转让,且转让价格已包含在上述房屋的价款中,乙方不再另行支付价款。

      第二条 保证

      甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋没有设定担保、抵押等任何权属纠纷,保证该房屋不受他人合法追索。

      第三条  房屋价款与付款方式

      1、甲、乙双方经协商一致,上述房屋房价款为人民币:      元整(小写:¥         元)。

      2、支付方式、支付时间

      (1)甲、乙双方同意,乙方在本合同签订之前支付给甲方人民币        元整,(小写:¥       元),作为乙方购买甲方房屋的定金。

      (2)甲方于      年    月    日前搬离并交付该房屋,甲方搬离后乙方一次性支付剩余房款       元整(小写:¥     元),甲方应于收到房款当日将上述房屋、房屋钥匙和甲方签订的《      建房协议》原件、购房交款发票、收据等原件及复印件交于乙方。

      3、甲方在每次收取付款后,应当于当日向乙方开具收款凭证,并注明收款时间、金额。

      第四条 房屋权益

      1、本合同签订之日起20日内,甲方协助乙方更改完毕房屋的燃气、水电等户名。

      本合同签定时,上述房屋暂不具有房产证(不动产权属证书)办理条件,待办理条件成就时,甲方及其继承人应协助乙方办理房产证以确保乙方为房产所有人。因办理房产证发生的契税,土地出让金等一切相关费用由乙方负担。

      2、本合同签订后乙方即享有该房屋的所有权益,包括但不限于占有、使用、收益、处分等相关权益;同时,本合同签订后甲方及其继承人不得再享有和行使上述房屋的占有、使用、收益、处分等全部权益。

      3、如因政府或其他原因有对该房屋进行拆迁,拆迁补偿款、拆迁安置费等全部补贴和款项由乙方享有,甲方应在收到上述款项之日起30日内交付乙方;拆迁后的安置房所有权由乙方享有,拆迁后如需甲方及其继承人协助办理房屋权属证书,甲方应在可办理权属证书之日起30日内无条件协助办理完毕。

      如拆迁款项到位后及房产证办理条件成就后,甲方拒绝或迟延履行上述义务,乙方有权直接要求甲方于30日内按照拆迁时当地政府补偿标准支付全部补偿款项或与安置房等价的补偿款项,并要求甲方按照法律规定与本合同约定承担违约责任。

      第五条  违约责任

      本条款为单独生效条款,不受本房屋买卖合同的效力影响。

      1、甲方如不按本合同规定的日期交付房屋,每逾期1日按乙方已支付的房价款的3‰计算违约金给与乙方。逾期超过10日时,乙方有权解除本合同,甲方除应按本条约定支付违约金外,同时应双倍返还定金以及返还乙方已支付的全部房屋价款。

      2、乙方全部或部分不履行本合同约定的日期给付房屋价款时,乙方应就逾期部分加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过10日时,甲方有权解除本合同,不返还定金。

      3、乙方已充分了解该房屋具体状况,并自愿购买该房屋,本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因甲方原因(包括但不限于甲方申请认定本合同无效)导致本合同的解除、无效或造成乙方无法正常对该房屋行使占有、使用、收益、处分等权益的后果(包括不协助办理房产证),甲方应按照市场评估价或本合同约定房屋价款(以最高者为准)返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用和本合同约定的乙方已支付房屋价款的利息损失,支付本合同约定的乙方已支付房屋价款的30%作为违约金。

      第六条  其他

      1、甲方及其继承人对本合同约定的相关义务、违约责任承担连带责任。

      2、本合同未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。

      3、甲、乙双方在履行本合同中若发生争议,应协商解决。协商不成的,任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。

      4、本合同一式贰份。其中甲方留执壹份,乙方留执壹份。均具有相同的法律效力。

      5、本合同自甲乙双方签字之日起生效。

      甲方(签字):                          乙方(签字):

      甲方继承人(签字):

      见证人:

      签约日期:

    【作者简介】

    陈颖颖,山东某外资企业法务专员,西南政法大学法律硕士。


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