法律应对租赁人防地下车位使用权等问题予以明规
2018/10/15 16:19:32 点击率[345] 评论[1]
【法宝引证码】
    【学科类别】物权
    【出处】本网首发
    【写作时间】2018年
    【中文关键字】人防地下车位;租赁使用权;法律规定;问题探析
    【全文】

      前不久,一位在成都市买了新房的亲戚要我陪同他在购房小区选租一个地下车位,具体经手该地下停车位租赁的开发商在接待我们时说,我的这位亲戚购买新房的这幢楼,其地下停车位都是人防车位,没有产权,但可购买使用权或可无限期转让使用权。于是,我的这位亲戚问我:法律有没有对购买人防地下停车位使用权的问题作出明确规定?开发商是否有权销售其使用权和无限期的转让其使用权?
     
      由于我曾长期在省辖市人大从事城乡建设方面的执法监督工作,所以对这方面的问题多少有些了解。于是,我当即明确地对这位亲戚讲,虽然目前国家的相关法律尚未对人防地下停车位使用和管理等方面的问题作出具体规定,但有一点可以肯定,即按照国家目前法律已有的原则规定,人防地下停车位使用权因涉及到国家产权问题,所以准确来说应该只是租赁而非购买。故此,开发商销售人防地下停车位使用权和无限期转让其使用权皆不靠谱!我为何要这样说呢?
     
      首先,我对这位亲戚解释道:因为人防工程的所有权是归国家的。虽然,开发商按“谁投资谁收益”的规定自己掏钱建了部分人防工程,但仍要根据平战结合的原则,在不影响战时使用功能的前提下才能予以民用。即或这样也应有个前提:若开发商自己掏钱建的人防工程其建设费未计入公摊(未将其建设成本折算到房价中),那么开发商就有权亨有租赁人防地下停车位使用权的收益;若开发商自己掏钱建的人防工程建设费已计入公摊(也就是已作为成本折算到了房价中),那么其人防民用收益权就属于公摊的业主们,开发商就无权收取业主已经亨有的人防地下车位出租的收益。其次,对于人防车位的租赁期限到底有多长的这个问题,业主应注意《合同法》关于“租赁期限最长不得超过二十年”的相关规定考虑是否与开发商签订人防车位租赁合同。此外,按物业法规的有关规定,小区人防车位必须优先满足本小区业主的需要,否则不得对外出租。而在优先满足业主的需要后对外出租的,每次租期不得超过一年,也就是说,对外出租的要一年一签。而对于人防停车位到底是“租”还是“售”的这个问题,其实不少地方在已制定的旨在“规范人防停车位租赁行为”的《人防停车位租赁合同示范文本》中,即有相关明确的规范性的表述……
     
      我在对自己的这位亲戚作上述说明的同时,也说到了这样一些自己至今仍感到困惑的有关问题:近年来,随着各个城市新建的带有人防工程产权地下车位的住宅小区越来越多,小区业主与开发商(前期物业)在人防工程地下车位的使用管理方面的界限模糊不清的问题也愈来愈多——如按规定配套建设的人防工程面积可由开发商自建的部分应占其中的多大比例? 开发商自行投资建设的这部分人防工程地下车位租金标准到底应在一个什么样的法定范畴内?租赁或转让人防地下停车位的使用权,其最长期限到底应分别法定多久?小区人防工程产权地下车位的设计、施工、监理是否皆应按人防工程战术技术要求标准施行?其工程质量监督手续如何履行……等等。
     
      由于上述问题皆与租赁人防地下停车位的使用权有关或间接有关,所以我借写此小文,特别对国家有关方面提出这样一个小小的建议:希望国家住建部能够在国家人防部门的配合下,适时修改完善有关法律法规和规章时,有必要对城市小区业主租赁人防地下车位的有关使用和管理等问题予以明确规定,使之更具操作性和实用性!

    【作者简介】
    翟峰,系四川省第十、十一、十二届人大代表,曾从事多年省辖市人大城乡建设执法监督工作。

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